Loi anti-blanchiment au Mexique : guide de l’acheteur immobilier

La LFPIORPI encadre toute transaction immobilière : identification, origine des fonds, plafonds de cash. Voici comment rester serein.

Les règles

• Vérification d'identité sur toute transaction immobilière
• Déclaration des opérations suspectes par les notaires (UIF)
• Cash interdit au-delà de 500 000 MXN (~27 000 USD) — virement, chèque certifié ou wire uniquement, avec origine des fonds documentée

Documents pour l'acheteur étranger

• Passeport valide + justificatif de domicile étranger
• Justification de l'origine des fonds (relevés bancaires, lettre d'employeur, comptes d'investissement)
• RFC (numéro fiscal mexicain) — nous vous aidons à l'obtenir
• Grosses transactions : déclaration notariée

Et les paiements de construction ?

Tout paiement de plus de 500 000 MXN doit être un virement documenté. Recrea émet une factura (facture fiscale) pour chaque paiement — les paiements par jalons créent une piste documentaire propre qui vous protège aussi fiscalement (déduction à la revente).

En cas de non-conformité

Transaction bloquée, enquête UIF, amendes — et dans les cas extrêmes, poursuites. La conformité est simple avec la bonne structure : c'est notre travail.

Les obligations du notaire et ce qu'on vous demandera

Au Mexique, la loi dite Ley Antilavado (LFPIORPI) classe l'immobilier parmi les activités vulnérables. Concrètement, ce n'est pas l'acheteur qui déclare : ce sont le notaire, l'agent immobilier et, au-delà de certains seuils, le constructeur qui ont l'obligation d'identifier le client et de déclarer l'opération à l'administration fiscale.

Ce que le notaire exigera systématiquement d'un acheteur étranger :

• Passeport en cours de validité et, selon le cas, le statut migratoire.
• Justificatif de domicile dans le pays de résidence, de moins de trois mois.
• RFC mexicain ou numéro fiscal étranger.
• Origine des fonds : relevés bancaires, acte de vente d'un autre bien, attestation de l'employeur ou de l'expert-comptable. C'est le point qui bloque le plus souvent les dossiers, parce que les acheteurs le préparent tard.
• Déclaration de bénéficiaire effectif lorsque l'achat passe par une société ou un fideicomiso.
• Déclaration de personne politiquement exposée, le cas échéant.

Anticipez ces pièces dès la signature du compromis, pas à l'approche de l'acte : rassembler des relevés bancaires traduits et apostillés depuis l'étranger prend facilement trois à six semaines.

Paiements en espèces, virements et règles pratiques

Les espèces sont plafonnées. La loi interdit le règlement en liquide au-delà de certains seuils pour l'acquisition immobilière, et le notaire refusera simplement l'opération. Au-delà du plafond, tout doit passer par le système bancaire. Une transaction immobilière réglée en liquide dans la Riviera Maya n'est pas une souplesse locale : c'est un risque pour l'acheteur, qui se retrouve avec un titre contestable.

Les virements internationaux. Prévoyez le délai et le coût : virement depuis l'Europe, deux à cinq jours ouvrés, avec frais de correspondant et surtout un écart de change. Beaucoup d'acheteurs passent par un service de change spécialisé plutôt que par leur banque, ce qui représente sur une transaction importante une économie non négligeable. Le virement doit partir d'un compte au nom de l'acheteur : un versement effectué par un tiers déclenche des vérifications supplémentaires.

Les paiements de travaux. Réglez toujours par virement et exigez une factura (CFDI) à votre nom et à votre RFC. Au-delà de la conformité, c'est ce qui vous permettra de déduire le coût de construction de la plus-value à la revente. Les règlements en espèces à un entrepreneur n'existent ni fiscalement ni juridiquement : en cas de litige, vous n'avez rien à produire.

En résumé : la traçabilité n'est pas une contrainte administrative subie, c'est ce qui protège votre titre et votre fiscalité de sortie.

Questions fréquentes