Avantages fiscaux de la construction au Mexique

ISR, amortissements, IVA récupérable, predial minuscule : le cadre fiscal mexicain est favorable au bâtisseur qui documente tout.

Les leviers principaux

• Amortissement : 5 %/an sur le bâti (20 ans) ; équipements : 10–20 %/an
• Predial : 0,1–0,3 % de la valeur cadastrale (elle-même 30–50 % sous le marché). Maison de 5 M MXN : 5 000–15 000 MXN/an. Remise de 10–15 % en payant en janvier.
• Plus-value (ISR à la vente) : 25–35 % du profit — réduite par le prix d'achat, les travaux documentés et l'ajustement d'inflation. Gardez chaque facture (factura) de construction !

Construire via une société ?

Si vous construisez 2+ biens locatifs : la SA de CV permet de déduire toutes les dépenses (construction, gestion, services, amortissement) et de récupérer les 16 % d'IVA sur la construction — 480 000 MXN récupérables sur un chantier de 3 M. Un particulier en fideicomiso ne récupère pas l'IVA.

Autres dispositifs

• Incitations solaires : amortissement accéléré des équipements verts
• Résidence principale : exonération partielle de plus-value à la revente (sous conditions)

Information générale — consultez un contador (comptable) mexicain pour votre situation.

Déduire le coût de construction de la plus-value

Le levier fiscal le plus important dont dispose un propriétaire étranger au Mexique n'est pas un dispositif d'incitation : c'est la simple capacité à prouver ce qu'il a dépensé.

À la revente, l'ISR se calcule soit à 25 % du prix brut, soit à 35 % de la plus-value — l'option la plus favorable dépendant du dossier. Dans la seconde hypothèse, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition augmenté des travaux justifiés. Et « justifiés » a un sens très précis : une factura électronique (CFDI) émise à votre nom et à votre RFC, par une entreprise en règle.

Ce que cela implique concrètement :

• Obtenez un RFC mexicain avant de commencer les travaux, même sans être résident. C'est la condition pour que les factures soient émises à votre nom.
• Payez par virement, jamais en espèces au-delà des seuils légaux : le paiement doit être traçable pour que la facture soit opposable.
• Archivez les XML, pas seulement les PDF. C'est le fichier XML qui fait foi.
• Faites enregistrer la construction via la terminación de obra et la mise à jour cadastrale : sans elle, l'administration considère que le bâtiment n'existe pas.

Sur une maison à 6 millions de MXN, un dossier complet contre un dossier vide représente couramment plusieurs centaines de milliers de pesos d'écart d'imposition.

Société mexicaine, fideicomiso et location : arbitrer

La structure de détention a des conséquences fiscales durables, et le bon choix dépend de l'usage réel du bien.

Fideicomiso (fiducie bancaire). Adapté à la résidence personnelle et à la maison de vacances. Frais de mise en place de 25 000 à 60 000 MXN, redevance annuelle de 12 000 à 25 000 MXN. Avantage souvent ignoré : le bénéficiaire désigne ses successeurs, ce qui évite une procédure successorale mexicaine.

Société mexicaine. Pertinente pour la détention de plusieurs biens ou une activité locative véritable. Pas de redevance fiduciaire, mais des obligations permanentes : déclarations mensuelles, comptabilité, facturation électronique — de l'ordre de 25 000 à 60 000 MXN par an. En revanche, elle permet de déduire les charges d'exploitation et d'amortir le bâti.

Le piège à éviter : détenir une résidence purement personnelle via une société. L'exonération d'ISR applicable à la vente d'une habitation principale ne s'applique pas aux personnes morales, et l'actif peut être requalifié comme non productif.

Pour la location : un bailleur non-résident est imposé sur les revenus de source mexicaine ; la déclaration reste due même quand la plateforme opère une retenue. Il existe des régimes simplifiés selon le niveau de recettes — c'est précisément le point à faire arbitrer par un comptable mexicain avant d'acheter, pas après la première saison.

Questions fréquentes