Самое выгодное налоговое решение на стройке принимается не во время стройки, а при продаже. Налог на прирост считается от подтверждённой стоимости приобретения и улучшений, а подтверждает улучшение только электронная фактура на имя собственника по документам. Оплата наличными без фактуры не уменьшает ничего: через годы она превращается в облагаемую прибыль.
Отсюда три практических правила: получить RFC и определить структуру владения до первого крупного платежа; требовать фактуры на работы, гонорары и значимые материалы; и хранить весь комплект документов, включая разрешения и чертежи, — они подтверждают расходы.
Структура, НДС и что спросить у бухгалтера
Форма владения — физическое лицо, фидеикомисо или мексиканская компания — меняет режим по аренде, вычетам и сценарий продажи. Для жилого дома обычный путь для иностранца — фидеикомисо; для арендного бизнеса чаще подходит компания, но вместе с бухгалтерией и отчётностью.
НДС тоже зависит от назначения: продажа жилого дома облагается иначе, чем коммерческого объекта, а краткосрочная аренда ведёт себя иначе, чем долгосрочная. Ничего из этого не решается по статье в блоге: это определяется с мексиканским бухгалтером до подписания, потому что исправлять потом заметно дороже, чем спросить заранее.
Реальные цены за м², стоимость земли, разрешения, скрытые расходы. PDF из 196+ проектов.
Стоимость строительства по локациям — 2026
Зона
Цена/м² (MXN)
Цена/м² (USD)
Примечания
Плая-дель-Кармен
$12,000–$25,000
$650–$1,400
Лучшая инфраструктура, быстрые разрешения
Тулум
$14,000–$30,000
$780–$1,670
Эко-правила +10–20%, SEMA обязательно
Пуэрто-Авентурас
$15,000–$28,000
$830–$1,560
Закрытый поселок с мариной, премиум отделка
Канкун
$12,000–$24,000
$650–$1,330
Надбавка в отельной зоне, пригороды дешевле
Акумаль
$14,000–$28,000
$780–$1,560
Охраняемая морская зона, специальные разрешения
Пуэрто-Морелос
$12,000–$22,000
$650–$1,220
Тихий пляжный городок, растущий спрос
Бакалар
$10,000–$18,000
$550–$1,000
Развивающийся рынок, ограниченная инфраструктура
Расчёт налога при продаже: откуда берётся разница
Самый ощутимый налоговый эффект для иностранного собственника в Мексике даёт не льгота, а возможность доказать расходы.
При продаже ISR считается либо как 25 % от валовой цены, либо как 35 % от прироста стоимости — что выгоднее, зависит от документов. Во втором случае прирост — это разница между ценой продажи и стоимостью приобретения, увеличенной на подтверждённые расходы на строительство. И «подтверждённые» имеет очень точный смысл: электронный счёт-фактура (CFDI) на ваше имя и ваш RFC от компании в законном статусе.
Простой пример. Участок куплен за 2 млн, строительство обошлось в 4 млн, продажа через шесть лет за 9 млн. С полным пакетом счетов налогооблагаемый прирост — около 3 млн, налог порядка 1,05 млн. Без счетов на строительство база вырастает до 7 млн, и налог приближается к 2,45 млн. Разница — 1,4 млн песо, и она целиком зависит от бумаг.
Отсюда практическое следствие: получите RFC до начала работ, платите переводом, храните XML-файлы (именно они имеют силу, а не PDF) и обязательно оформите terminación de obra с обновлением кадастра — без неё здание для налоговой не существует.
Налоги при сдаче в аренду
Если объект сдаётся, возникает второй налоговый контур, который часто узнают постфактум.
ISR на доход от аренды. Нерезидент облагается по доходу из мексиканского источника. Декларация подаётся даже тогда, когда платформа удержала часть налога у источника — удержание не заменяет отчётность.
IVA (НДС) 16 % начисляется на краткосрочное размещение с услугами. Долгосрочная аренда жилья от НДС освобождена — это существенное различие между двумя моделями.
Impuesto al hospedaje — налог штата Кинтана-Роо на размещение, платформы удерживают его частично.
Вычеты. При режиме с учётом расходов можно вычитать предиал, проценты по кредиту, страхование, обслуживание, комиссии управляющего и амортизацию здания. Альтернативный упрощённый вариант — фиксированный вычет без подтверждения расходов; что выгоднее, зависит от структуры затрат.
Отдельно: платформы передают данные в SAT. Модель «сдаю неофициально» перестала работать несколько лет назад, и восстановление задним числом обходится дороже, чем корректный учёт с самого начала.
Это тот случай, когда часовая консультация мексиканского бухгалтера до покупки экономит значительно больше, чем стоит.
Часто задаваемые вопросы
Амортизация 5%/год на здания. Строительные расходы капитализируются. Оборудование: 10–20%.
0.1–0.3% кадастровой стоимости. Дом $5M: $5,000–$15,000/год. Январь: скидка 10–15%.
НДФЛ 25–35% от прибыли. Цена продажи минус покупка минус улучшения минус инфляция.
При 2+ объектов аренды: вероятно. SA de CV всё вычитает, возвращает НДС 16%.
16%. SA de CV возвращает. Проект $3M = $480,000 к возврату.
Готовы начать проект?
196+ завершенных проектов. Фиксированные цены. Бесплатная оценка за 48 часов.
