Калькулятор ROI Airbnb: Тулум и Плая-дель-Кармен (2026)
Обновлено июнь 2026 • Recrea Construction • 8 мин чтения
Ключевая цифра: Качественная вилла с 2 спальнями и бассейном в Тулуме приносит $25 000–$45 000 USD чистого дохода в год. Если строить вместо покупки, ROI вырастает с 7–9% до 12–18%.
Средние цены за ночь (2026)
| Тип объекта | Тулум | Плая-дель-Кармен | Канкун ОЗ |
|---|---|---|---|
| Студия / 1-комн. | $60–$100 | $50–$85 | $55–$90 |
| 2-комн. с бассейном | $120–$200 | $90–$160 | $100–$170 |
| Вилла 3-комн. | $200–$400 | $150–$300 | $180–$350 |
| Люкс 4+ комн. | $350–$800 | $250–$500 | $300–$600 |
Цены в высокий сезон (дек–апр) на 40–80% выше. Указаны среднегодовые значения.
Заполняемость
| Сезон | Тулум | Плая-дель-Кармен | Канкун |
|---|---|---|---|
| Высокий (дек–апр) | 80–95% | 75–90% | 80–92% |
| Средний (май, ноя) | 55–70% | 50–65% | 55–70% |
| Низкий (июн–окт) | 40–55% | 35–50% | 40–55% |
| Среднегодовая | 60–72% | 55–68% | 58–70% |
Бесплатная оценка за 2 мин
Расскажите о проекте — ответим в WhatsApp за 2 мин
Полный пример ROI: 2-комн. вилла в Тулуме
Инвестиции (строительство)
| Земля (участок 200 м², Регион 15) | $55 000 |
| Строительство (120 м² × $1 000/м²) | $120 000 |
| Бассейн (4×6 м) | $10 000 |
| Проект + разрешения | $7 000 |
| Мебель + обустройство | $8 000 |
| Общие инвестиции | $200 000 |
Годовой доход
| Средняя цена за ночь | $150 |
| Заполняемость (65%) | 237 ночей |
| Валовый годовой доход | $35 550 |
Годовые расходы
| Управление недвижимостью (20%) | -$7 110 |
| Комиссия Airbnb (3%) | -$1 067 |
| Уборка ($30 × 80 смен) | -$2 400 |
| Коммунальные (электричество, вода, интернет) | -$2 400 |
| Обслуживание и ремонт | -$1 500 |
| Налог на имущество (predial) | -$300 |
| Ежегодная плата за фидеикомисо | -$700 |
| Страховка | -$600 |
| Итого расходов | -$16 077 |
| ЧИСТЫЙ ГОДОВОЙ ДОХОД | $19 473 |
| ЧИСТЫЙ ROI (на $200K инвестиций) | 9,7% |
| Срок окупаемости | 10,3 года |
Сравните: если вы купите тот же объект за $320 000, ваш ROI упадёт до 6,1%. Строительство экономит $120 000 и добавляет 3,6% к годовой доходности — каждый год.
Функции, повышающие цену за ночь
| Функция | Рост цены | Стоимость | Доп. доход в год |
|---|---|---|---|
| Частный бассейн | +$30–$60 | $10 000–$15 000 | +$7 000–$14 000 |
| Крыша + мини-бассейн | +$40–$80 | $12 000–$20 000 | +$9 000–$19 000 |
| Вид на джунгли/сенот | +$20–$50 | Надбавка за землю | +$4 700–$12 000 |
| Летняя кухня/палапа | +$10–$25 | $3 000–$6 000 | +$2 400–$6 000 |
| Велосипеды включены | +$5–$10 | $300–$500 | +$1 200–$2 400 |
Налоговые аспекты
- ISR (подоходный налог) — Мексика облагает доход от аренды по прогрессивной шкале. С вычетами эффективная ставка обычно 15–25%.
- IVA (16%) — обязателен, если валовой доход от аренды превышает ~$600 000 MXN/год
- Predial (налог на имущество) — очень низкий в Мексике, обычно $200–$500 USD/год
- Граждане США/Канады — обязаны декларировать мировой доход. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Мексикой и США предотвращает двойную уплату.
3 ошибки, убивающие ROI Airbnb
- Нет бассейна — объекты без бассейна зарабатывают на 30–40% меньше. В этом климате бассейн — необходимость, а не роскошь.
- Плохие фото — профессиональная фотосъёмка ($200–$400) может увеличить бронирования на 40%. Не используйте фото с телефона.
- Избыточное строительство — вилла 400 м² стоит в 3 раза дороже, но не приносит в 3 раза больше. Оптимум: 100–150 м², 2–3 спальни.
Похожие статьи
Бесплатно: Гид по стоимости строительства 2026
Реальные цены за м², стоимость земли, разрешения, скрытые расходы. PDF на основе 196+ проектов в Ривьера-Майя.
18+ лет196+ проектовЛицензияЗастрахованы
Постройте арендную недвижимость
Мы построили 160+ жилых объектов, многие спроектированы специально для дохода от Airbnb. Назовите бюджет — покажем прогноз ROI.
Получить расчёт ROI