Calculadora ROI Airbnb: Tulum y Playa del Carmen (2026)

Actualizado junio 2026 • Por Recrea Construcción • 8 min de lectura

Tarifas Promedio por Noche (2026)

Tipo de Propiedad	Tulum	Playa del Carmen	Cancún ZH
Estudio / 1 recámara	$60–$100	$50–$85	$55–$90
2 recámaras con alberca	$120–$200	$90–$160	$100–$170
Villa 3 recámaras	$200–$400	$150–$300	$180–$350
Lujo 4+ recámaras	$350–$800	$250–$500	$300–$600

Las tarifas de temporada alta (Dic–Abr) son 40–80% más altas. Estos son promedios anuales.

Tasas de Ocupación

Temporada	Tulum	Playa del Carmen	Cancún
Alta (Dic–Abr)	80–95%	75–90%	80–92%
Media (May, Nov)	55–70%	50–65%	55–70%
Baja (Jun–Oct)	40–55%	35–50%	40–55%
Promedio Anual	60–72%	55–68%	58–70%

Ejemplo Completo de ROI: Villa de 2 Recámaras en Tulum

Inversión (Construir)

Terreno (lote de 200 m², Región 15)	$55,000
Construcción (120 m² × $1,000/m²)	$120,000
Alberca (4×6m)	$10,000
Diseño + permisos	$7,000
Mobiliario + equipamiento	$8,000
Inversión Total	$200,000

Ingresos Anuales

Tarifa promedio por noche	$150
Ocupación (65%)	237 noches
Ingreso bruto anual	$35,550

Gastos Anuales

Administración de propiedad (20%)	-$7,110
Comisiones Airbnb (3%)	-$1,067
Limpieza ($30 × 80 cambios)	-$2,400
Servicios (electricidad, agua, internet)	-$2,400
Mantenimiento y reparaciones	-$1,500
Impuesto predial	-$300
Cuota anual fideicomiso	-$700
Seguro	-$600
Total Gastos	-$16,077

INGRESO NETO ANUAL	$19,473
ROI NETO (sobre inversión de $200K)	9.7%
Período de recuperación	10.3 años

Compara: si compraras la misma propiedad por $320,000, tu ROI baja a 6.1%. Construir te ahorra $120,000 y agrega 3.6% a tus rendimientos anuales — cada año.

Características que Aumentan la Tarifa por Noche

Característica	Aumento de Tarifa	Costo de Construcción	Ingreso Extra Anual
Alberca privada	+$30–$60	$10,000–$15,000	+$7,000–$14,000
Rooftop + jacuzzi	+$40–$80	$12,000–$20,000	+$9,000–$19,000
Vista a selva/cenote	+$20–$50	Prima del terreno	+$4,700–$12,000
Cocina exterior/palapa	+$10–$25	$3,000–$6,000	+$2,400–$6,000
Bicicletas incluidas	+$5–$10	$300–$500	+$1,200–$2,400

Consideraciones Fiscales

• ISR (impuesto sobre la renta) — México grava los ingresos por renta a tasas progresivas. Con deducciones, la tasa efectiva es típicamente 15–25%.
• IVA (16%) — requerido si los ingresos brutos por renta superan ~$600,000 MXN/año
• Predial (impuesto a la propiedad) — muy bajo en México, típicamente $200–$500 USD/año
• Ciudadanos de EE.UU./Canadá — deben declarar ingresos mundiales. El tratado fiscal México-EE.UU. evita la doble tributación.

3 Errores que Matan el ROI de Airbnb

1. Sin alberca — las propiedades sin alberca ganan 30–40% menos. En este clima, una alberca es esencial, no un lujo.
2. Malas fotos — la fotografía profesional ($200–$400) puede aumentar las reservas un 40%. No uses fotos de celular.
3. Construir de más — una villa de 400 m² cuesta 3× más pero no gana 3× más. Punto óptimo: 100–150 m², 2–3 recámaras.