Airbnb-ROI-Rechner: Tulum & Playa del Carmen (2026)
Kernzahl: Ein gut gebautes 2-Schlafzimmer-Haus mit Pool in Tulum erwirtschaftet $25.000–$45.000 USD Nettoeinkommen pro Jahr.
Wichtig: Wer baut statt kauft, steigert die Rendite von 7–9 % auf 12–18 %.
Durchschnittliche Übernachtungspreise (2026)
| Objekttyp | Tulum | Playa del Carmen | Cancún HZ |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 Schlafzimmer | $60–$100 | $50–$85 | $55–$90 |
| 2 Schlafzimmer mit Pool | $120–$200 | $90–$160 | $100–$170 |
| 3-Schlafzimmer-Villa | $200–$400 | $150–$300 | $180–$350 |
| Luxus 4+ Schlafzimmer | $350–$800 | $250–$500 | $300–$600 |
Hochsaison (Dez–Apr): 40–80 % höhere Preise. Angegeben sind Jahresdurchschnitte.
Auslastung
| Saison | Tulum | Playa del Carmen | Cancún |
|---|---|---|---|
| Hoch (Dez–Apr) | 80–95 % | 75–90 % | 80–92 % |
| Mittel (Mai, Nov) | 55–70 % | 50–65 % | 55–70 % |
| Niedrig (Jun–Okt) | 40–55 % | 35–50 % | 40–55 % |
| Jahresdurchschnitt | 60–72 % | 55–68 % | 58–70 % |
Komplettes ROI-Beispiel: 2-Schlafzimmer-Villa in Tulum
Investition (Neubau)
| Position | USD |
|---|---|
| Grundstück (200 m², Region 15) | $55.000 |
| Bau (120 m² × $1.000/m²) | $120.000 |
| Pool (4×6 m) | $10.000 |
| Planung + Genehmigungen | $7.000 |
| Möbel + Einrichtung | $8.000 |
| Gesamtinvestition | $200.000 |
Jahresrechnung
| Position | USD |
|---|---|
| Ø Übernachtungspreis $150 × 237 Nächte (65 %) | $35.550 |
| Verwaltung (20 %) | -$7.110 |
| Airbnb-Gebühren (3 %) | -$1.067 |
| Reinigung ($30 × 80 Wechsel) | -$2.400 |
| Strom, Wasser, Internet | -$2.400 |
| Instandhaltung | -$1.500 |
| Grundsteuer (Predial) | -$300 |
| Fideicomiso-Jahresgebühr | -$700 |
| Versicherung | -$600 |
| NETTOEINKOMMEN / JAHR | $19.473 |
| Netto-ROI (auf $200K) | 9,7 % |
| Amortisation | 10,3 Jahre |
Vergleich: Beim Kauf desselben Objekts für $320.000 sinkt der ROI auf 6,1 %. Bauen spart $120.000 und bringt jedes Jahr 3,6 % mehr Rendite.
Ausstattung, die den Übernachtungspreis erhöht
| Ausstattung | Preisplus/Nacht | Baukosten | Mehrertrag/Jahr |
|---|---|---|---|
| Privater Pool | +$30–$60 | $10.000–$15.000 | +$7.000–$14.000 |
| Dachterrasse + Plunge-Pool | +$40–$80 | $12.000–$20.000 | +$9.000–$19.000 |
| Dschungel-/Cenoten-Blick | +$20–$50 | Grundstücksaufpreis | +$4.700–$12.000 |
| Außenküche/Palapa | +$10–$25 | $3.000–$6.000 | +$2.400–$6.000 |
Steuern
- ISR (Einkommensteuer) — progressiv; mit Abzügen effektiv meist 15–25 %
- IVA (16 %) — Pflicht ab ca. $600.000 MXN Bruttomieteinnahmen/Jahr
- Predial (Grundsteuer) — sehr niedrig, meist $200–$500 USD/Jahr
- Doppelbesteuerung — Deutschland/Mexiko-Abkommen verhindert doppelte Besteuerung; weltweites Einkommen bleibt meldepflichtig
3 Fehler, die die Airbnb-Rendite ruinieren
- Kein Pool — Objekte ohne Pool verdienen 30–40 % weniger. In diesem Klima ist ein Pool Pflicht, kein Luxus.
- Schlechte Fotos — professionelle Fotografie ($200–$400) steigert Buchungen um bis zu 40 %.
- Zu groß bauen — eine 400-m²-Villa kostet 3× mehr, verdient aber nicht 3× mehr. Optimal: 100–150 m², 2–3 Schlafzimmer.
Gratis: Baukostenführer 2026
Reale Preise pro m², Grundstückskosten, Genehmigungen, versteckte Gebühren.
Bereit, Ihr Projekt zu starten?
196+ abgeschlossene Projekte. Festpreisverträge. Kostenloses Angebot in 48 Stunden.
Kostenloses AngebotWas Baugrund und Behörde in Tulum vorgeben
Vor Entwurf und Budget gilt in dieser Zone Folgendes:
- Gemeinde: Tulum
- Umweltregime: SEMA; SEMARNAT im Küstenstreifen
- Boden: Karst unter niedrigem Dschungel
- Grundwasser: mittlere Tiefe
- Salzbelastung: je nach Teilbereich
- Zufahrt: Bundesstraße 307 und Innenstraßen
Die staatliche SEMA setzt den Terminplan; die Umweltakte ist die Regel, nicht die Ausnahme.
- Bundesverfahren bei SEMARNAT: Der Umweltbescheid ist der kritische Pfad des Projekts. Rechnen Sie mit 4–8 Monaten vor dem ersten Aushub.
- Die Genehmigung der Landesbehörde SEMA steht vor der kommunalen Lizenz: Ohne sie legt die Gemeinde keine Akte an.
- Karstboden: Bodengutachten mit Hohlraumprüfung, bevor die Gründung kalkuliert wird. Ein nach dem Betonieren entdeckter Hohlraum kostet mehr als das gesamte Gutachten.
Vergleichen Sie diese Zone mit den übrigen 40 der Riviera Maya im Zonen-Check.
Häufige Fragen
Beim Kauf: 6–9 %. Beim Neubau: 12–18 %, da die Investition rund $120.000 niedriger liegt. Nettoeinkommen einer 2-SZ-Villa: $19.000–$45.000 USD/Jahr.
Jahresdurchschnitt 60–72 %. Hochsaison (Dez–Apr): 80–95 %. Nebensaison (Jun–Okt): 40–55 %.
Professionelle Verwaltung: 15–25 % der Bruttoeinnahmen. Dazu Reinigung ca. $30 pro Gästewechsel.
ISR progressiv (effektiv 15–25 % mit Abzügen), IVA 16 % ab ~$600.000 MXN/Jahr, Predial nur $200–$500 USD/Jahr.
Ja — ohne Pool 30–40 % weniger Einnahmen. Ein $10.000–$15.000-Pool bringt +$7.000–$14.000 pro Jahr.
1 Jahr schriftliche Garantie18+ Jahre196+ ProjekteLizenziertVersichert