Airbnb-ROI-Rechner: Tulum & Playa del Carmen (2026)
Kernzahl: Ein gut gebautes 2-Schlafzimmer-Haus mit Pool in Tulum erwirtschaftet $25.000–$45.000 USD Nettoeinkommen pro Jahr.
Wichtig: Wer baut statt kauft, steigert die Rendite von 7–9 % auf 12–18 %.
Durchschnittliche Übernachtungspreise (2026)
| Objekttyp | Tulum | Playa del Carmen | Cancún HZ |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 Schlafzimmer | $60–$100 | $50–$85 | $55–$90 |
| 2 Schlafzimmer mit Pool | $120–$200 | $90–$160 | $100–$170 |
| 3-Schlafzimmer-Villa | $200–$400 | $150–$300 | $180–$350 |
| Luxus 4+ Schlafzimmer | $350–$800 | $250–$500 | $300–$600 |
Hochsaison (Dez–Apr): 40–80 % höhere Preise. Angegeben sind Jahresdurchschnitte.
Auslastung
| Saison | Tulum | Playa del Carmen | Cancún |
|---|---|---|---|
| Hoch (Dez–Apr) | 80–95 % | 75–90 % | 80–92 % |
| Mittel (Mai, Nov) | 55–70 % | 50–65 % | 55–70 % |
| Niedrig (Jun–Okt) | 40–55 % | 35–50 % | 40–55 % |
| Jahresdurchschnitt | 60–72 % | 55–68 % | 58–70 % |
Komplettes ROI-Beispiel: 2-Schlafzimmer-Villa in Tulum
Investition (Neubau)
| Position | USD |
|---|---|
| Grundstück (200 m², Region 15) | $55.000 |
| Bau (120 m² × $1.000/m²) | $120.000 |
| Pool (4×6 m) | $10.000 |
| Planung + Genehmigungen | $7.000 |
| Möbel + Einrichtung | $8.000 |
| Gesamtinvestition | $200.000 |
Jahresrechnung
| Position | USD |
|---|---|
| Ø Übernachtungspreis $150 × 237 Nächte (65 %) | $35.550 |
| Verwaltung (20 %) | -$7.110 |
| Airbnb-Gebühren (3 %) | -$1.067 |
| Reinigung ($30 × 80 Wechsel) | -$2.400 |
| Strom, Wasser, Internet | -$2.400 |
| Instandhaltung | -$1.500 |
| Grundsteuer (Predial) | -$300 |
| Fideicomiso-Jahresgebühr | -$700 |
| Versicherung | -$600 |
| NETTOEINKOMMEN / JAHR | $19.473 |
| Netto-ROI (auf $200K) | 9,7 % |
| Amortisation | 10,3 Jahre |
Vergleich: Beim Kauf desselben Objekts für $320.000 sinkt der ROI auf 6,1 %. Bauen spart $120.000 und bringt jedes Jahr 3,6 % mehr Rendite.
Ausstattung, die den Übernachtungspreis erhöht
| Ausstattung | Preisplus/Nacht | Baukosten | Mehrertrag/Jahr |
|---|---|---|---|
| Privater Pool | +$30–$60 | $10.000–$15.000 | +$7.000–$14.000 |
| Dachterrasse + Plunge-Pool | +$40–$80 | $12.000–$20.000 | +$9.000–$19.000 |
| Dschungel-/Cenoten-Blick | +$20–$50 | Grundstücksaufpreis | +$4.700–$12.000 |
| Außenküche/Palapa | +$10–$25 | $3.000–$6.000 | +$2.400–$6.000 |
Steuern
- ISR (Einkommensteuer) — progressiv; mit Abzügen effektiv meist 15–25 %
- IVA (16 %) — Pflicht ab ca. $600.000 MXN Bruttomieteinnahmen/Jahr
- Predial (Grundsteuer) — sehr niedrig, meist $200–$500 USD/Jahr
- Doppelbesteuerung — Deutschland/Mexiko-Abkommen verhindert doppelte Besteuerung; weltweites Einkommen bleibt meldepflichtig
3 Fehler, die die Airbnb-Rendite ruinieren
- Kein Pool — Objekte ohne Pool verdienen 30–40 % weniger. In diesem Klima ist ein Pool Pflicht, kein Luxus.
- Schlechte Fotos — professionelle Fotografie ($200–$400) steigert Buchungen um bis zu 40 %.
- Zu groß bauen — eine 400-m²-Villa kostet 3× mehr, verdient aber nicht 3× mehr. Optimal: 100–150 m², 2–3 Schlafzimmer.
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Kostenloses AngebotHäufige Fragen
Beim Kauf: 6–9 %. Beim Neubau: 12–18 %, da die Investition rund $120.000 niedriger liegt. Nettoeinkommen einer 2-SZ-Villa: $19.000–$45.000 USD/Jahr.
Jahresdurchschnitt 60–72 %. Hochsaison (Dez–Apr): 80–95 %. Nebensaison (Jun–Okt): 40–55 %.
Professionelle Verwaltung: 15–25 % der Bruttoeinnahmen. Dazu Reinigung ca. $30 pro Gästewechsel.
ISR progressiv (effektiv 15–25 % mit Abzügen), IVA 16 % ab ~$600.000 MXN/Jahr, Predial nur $200–$500 USD/Jahr.
Ja — ohne Pool 30–40 % weniger Einnahmen. Ein $10.000–$15.000-Pool bringt +$7.000–$14.000 pro Jahr.
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