Die besten Renovierungen für ROI in Playa del Carmen

Kurz: Der Pool bringt den höchsten Wiederverkaufswert. Das Rooftop den besten Airbnb-ROI. Die Küche amortisiert sich am schnellsten.

ROI nach Renovierungstyp

*Solar amortisiert sich über die Stromrechnung in 4–6 Jahren.

Wenn Sie über Airbnb vermieten

Ein 15.000-USD-Pool zahlt sich in 1–2 Jahren Airbnb-Vermietung zurück — die beste Investition des Marktes.

Welche Renovierungen sich beim Wiederverkauf nicht rechnen

Über den ROI einzelner Maßnahmen wird viel geschrieben — über die Maßnahmen, die Geld vernichten, fast nie. Nach rund hundert Renovierungen in Playa del Carmen und Umgebung ist unsere Liste ziemlich stabil:

• Hochwertige Einbauküche im Mietobjekt: Eine Küche für 350.000 MXN erhöht in einer Airbnb-Wohnung weder die Nachtrate noch den Verkaufspreis messbar. Gäste bewerten Klimaanlage, Wasserdruck und WLAN — nicht die Arbeitsplatte.
• Whirlpool auf der Terrasse: hohe Anschaffung, hohe Wartung, und für Käufer oft ein Minus, weil sie die Folgekosten sehen.
• Sehr persönliche Gestaltung: farbige Zementfliesen, aufwendige Wandgestaltung, Mosaikbäder. Was Sie lieben, muss der nächste Käufer mit einkalkulieren, um es zu entfernen.
• Zusammenlegen von Schlafzimmern: Der Quadratmeterpreis steigt nicht, aber die Vermietbarkeit sinkt — drei Schlafzimmer vermieten sich in Playa deutlich besser als zwei große.

Umgekehrt zahlen sich unspektakuläre Dinge am zuverlässigsten aus: eine funktionierende Dachabdichtung, Inverter-Klimageräte, ein Boiler mit ausreichender Leistung, eine saubere Elektrik mit FI-Schutzschalter und neue Fenster mit dichten Anschlägen. Diese Posten erhöhen zwar nicht den Angebotspreis, aber sie verhindern die Preisverhandlung von 8 bis 12 Prozent, die nach jeder Kaufprüfung kommt.

Rechnen Sie in Netto-ROI, nicht in Bruttowertsteigerung

Die verbreitete ROI-Rechnung lautet: Renovierung 600.000 MXN, Wertsteigerung 900.000 MXN, also 50 Prozent Rendite. In Mexiko fehlen in dieser Rechnung mindestens vier Positionen.

ISR beim Verkauf. Als Nicht-Resident zahlen Sie auf den Veräußerungsgewinn 25 Prozent auf den Bruttopreis oder 35 Prozent auf den Gewinn — je nachdem, was Sie wählen können. Renovierungskosten mindern den Gewinn nur, wenn Sie facturas mit Ihrer RFC und CFDI-Beleg haben. Bar bezahlte Handwerkerleistungen existieren steuerlich nicht.

Maklerprovision. In der Riviera Maya sind 5 bis 7 Prozent plus IVA üblich, deutlich mehr als in Europa.

Leerstand während der Bauzeit. Drei Monate Renovierung in einer Wohnung, die 35.000 MXN netto im Monat bringt, kosten 105.000 MXN entgangene Miete — ein Sechstel eines typischen Renovierungsbudgets.

Kapitalbindung. Zwischen Baubeginn und Verkaufsabschluss liegen in der Praxis 9 bis 18 Monate.

Rechnen Sie deshalb so: Bruttowertsteigerung minus ISR, minus Provision, minus entgangene Miete, geteilt durch die tatsächliche Haltedauer. Aus den plakativen 50 Prozent werden dann meist 12 bis 18 Prozent jährlich — immer noch gut, aber eine andere Entscheidungsgrundlage. Wer nicht verkaufen, sondern vermieten will, rechnet ohnehin sinnvoller über die Steigerung der Nettomiete pro investiertem Peso.

Was Baugrund und Behörde in Playa del Carmen vorgeben

Vor Entwurf und Budget gilt in dieser Zone Folgendes:

• Gemeinde: Solidaridad
• Umweltregime: nur kommunal
• Boden: kompakter Kalkstein
• Grundwasser: tief
• Salzbelastung: mäßig
• Zufahrt: etabliertes städtisches Straßennetz

COS, CUS und Geschossgrenzen unterscheiden sich stark zwischen Centro, Ejidal, Colosio und Playacar.

• Nur kommunales Verfahren: Den Terminplan setzt die Gemeinde, keine Umweltbehörde. Das ist das schnellste Szenario der Region.
• Tiefer Grundwasserstand: konventionelle Gründung, und ein Sickerschacht ist möglich, wenn das Bodengutachten es bestätigt.
• Mäßige Salzbelastung: Edelstahl 316 im Außenbereich, 304 innen vertretbar.

Vergleichen Sie diese Zone mit den übrigen 40 der Riviera Maya im Zonen-Check.

Häufige Fragen