Verificador por zona — Riviera Maya, 38 zonas
Elija la zona donde está su terreno. En un clic verá qué autoridad decide, qué permisos entran al expediente, cómo se comporta el suelo y el agua, y cuáles son los tres o cuatro factores que realmente mueven el costo y el calendario.
El error más caro en la Riviera Maya no es elegir mal al constructor: es comprar el terreno sin saber bajo qué régimen cae. Un lote a 200 metros del mar y otro a 2 kilómetros se proyectan, se permisan y se cotizan de forma distinta. Esta herramienta resume lo que en Recrea verificamos antes de dibujar la primera línea. Para el costo por metro use la calculadora de costos; para el detalle de trámites, la guía de permisos y DRO.
Es una lectura del expediente, no de la calidad del terreno. Una zona de complejidad 5 se construye igual de bien; simplemente el permiso tarda más y cuesta más.
Municipal significa un solo trámite. SEMA añade la autoridad estatal. SEMARNAT y ZOFEMAT son federales y son los que mueven el calendario en meses, no en semanas.
Decide el tipo de cimentación, si la alberca necesita anclaje y si el drenaje puede ir a pozo de absorción o exige planta de tratamiento.
Define el acero: 316 cerca del mar, 304 tierra adentro. Es la diferencia entre herrajes intactos a diez años y herrajes picados a dos.
El karst de la península esconde cavidades. La mecánica de suelos no es un trámite: es lo que impide que la cimentación se rediseñe a media obra.
| Zona | Municipio | Complejidad | Régimen ambiental | Nivel freático | Salinidad |
|---|---|---|---|---|---|
| Akumal | Tulum | 4 · Muy alta | SEMA + SEMARNAT (ZOFEMAT, duna, tortuga) | alto en primera línea | severa |
| Aldea Zamá | Tulum | 2 · Moderada | SEMA | medio | moderada |
| Bahía Petempich | Puerto Morelos | 4 · Muy alta | SEMARNAT + ZOFEMAT | muy alto | severa |
| Bahía Solimán | Tulum | 5 · Máxima | SEMARNAT + ZOFEMAT | alto | severa |
| Cancún | Benito Juárez | 1 · Directa | municipal, FONATUR en la zona hotelera | profundo tierra adentro | moderada |
| Chan Chemuyil | Tulum | 2 · Moderada | SEMA | medio | moderada |
| Ciudad Mayakoba | Solidaridad | 1 · Directa | municipal | profundo | baja |
| Corasol | Solidaridad | 1 · Directa | municipal | profundo | baja a moderada |
| Cozumel | Cozumel | 4 · Muy alta | SEMARNAT + ZOFEMAT, parque marino | alto en la costa | severa |
| El Cielo, Playa del Carmen | Solidaridad | 1 · Directa | municipal | profundo | baja |
| Holistika, Tulum | Tulum | 2 · Moderada | SEMA | medio | baja |
| Isla Mujeres | Isla Mujeres | 4 · Muy alta | SEMARNAT + ZOFEMAT, parque marino | muy alto, lente de agua dulce frágil | severa |
| La Veleta | Tulum | 3 · Alta | SEMA | medio | baja |
| Mayakoba | Solidaridad | 4 · Muy alta | SEMARNAT (manglar y lagunas) | muy alto | moderada |
| Playa Magna | Benito Juárez | 1 · Directa | municipal | profundo | moderada |
| Playa Mujeres | Isla Mujeres (continental) | 5 · Máxima | SEMARNAT + ZOFEMAT | muy alto | severa |
| Playa del Carmen | Solidaridad | 1 · Directa | municipal | profundo | moderada |
| Playa del Secreto | Puerto Morelos | 4 · Muy alta | SEMARNAT + ZOFEMAT | muy alto | severa |
| Playacar | Solidaridad | 1 · Directa | municipal, arbolado protegido por el conjunto | profundo | moderada a severa en Fase I |
| Puerto Aventuras | Solidaridad | 3 · Alta | municipal + ZOFEMAT en frente de marina | alto junto al canal | severa junto a la dársena |
| Puerto Morelos | Puerto Morelos | 4 · Muy alta | SEMARNAT (parque nacional arrecife) + ZOFEMAT | alto cerca de la costa | severa en primera línea |
| Punta Bete | Solidaridad | 5 · Máxima | SEMARNAT + ZOFEMAT | muy alto | severa |
| Punta Brava | Puerto Morelos | 4 · Muy alta | SEMARNAT + ZOFEMAT | muy alto | severa |
| Punta Maroma | Solidaridad | 4 · Muy alta | SEMARNAT + ZOFEMAT | muy alto | severa |
| Punta Paraíso | Solidaridad | 3 · Alta | SEMARNAT en la franja costera | alto | severa |
| Región 12, Tulum | Tulum | 2 · Moderada | SEMA | medio | baja |
| Región 15, Tulum | Tulum | 3 · Alta | SEMA | medio | baja |
| Región 8, Tulum | Tulum | 2 · Moderada | SEMA | medio | baja |
| Ruta de los Cenotes | Puerto Morelos | 3 · Alta | SEMARNAT (cenotes y selva) | cercano a cenotes | baja |
| Selvamar, Playa del Carmen | Solidaridad | 1 · Directa | municipal | profundo | baja |
| Selvazama | Tulum | 2 · Moderada | SEMA | medio | baja |
| Tankah | Tulum | 4 · Muy alta | SEMARNAT + ZOFEMAT | alto | severa |
| Tulum | Tulum | 3 · Alta | SEMA, SEMARNAT en la franja costera | medio | según zona |
| Tulum Centro | Tulum | 2 · Moderada | SEMA | medio | baja |
| Tulum Country Club | Tulum | 2 · Moderada | SEMA | medio | baja |
| Xpu-Há | Solidaridad | 4 · Muy alta | SEMARNAT + ZOFEMAT | muy alto | severa |
| Zazil-Ha / Coco Beach | Solidaridad | 3 · Alta | municipal + ZOFEMAT en frente de playa | alto | severa |
| Zona Hotelera, Tulum | Tulum | 5 · Máxima | SEMARNAT + ZOFEMAT, zona de máxima restricción | muy alto | severa |
No. Resume el marco regulatorio y las condiciones típicas de cada zona para que sepa qué esperar antes de comprar o proyectar. El dictamen real sale de la constancia de uso de suelo del predio y de la mecánica de suelos.
Porque casi todo proyecto en el municipio de Tulum pasa por la autoridad ambiental estatal, y la franja costera además por SEMARNAT y ZOFEMAT. En Playa del Carmen tierra adentro el trámite suele ser sólo municipal.
Es la franja federal marítimo-terrestre: los 20 metros contados desde la pleamar. No se vende con el lote; se concesiona y se paga cada año. Cualquier obra sobre ella tiene trámite propio.
Casi nunca conviene. En las zonas de nivel freático muy alto el agua aparece a poca profundidad y el costo de bombeo e impermeabilización supera el valor del espacio ganado.
Con trámite sólo municipal, de 4 a 10 semanas. Con SEMA estatal, de 3 a 6 meses. Con SEMARNAT y ZOFEMAT, de 6 a 12 meses. Son plazos de expediente completo y bien armado.
Su opinión ayuda a otros propietarios a decidir, y a nosotros a mejorar.
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