Construcción de casas en Cozumel
Proyecto, licencia y obra con un solo contratista, para clientes que viven fuera de México.
En Cozumel el proyecto no define el calendario: lo define el ferry. Cada saco de cemento, cada perfil de aluminio y cada mueble de cocina cruza desde Playa del Carmen, y esa sola condición reordena el presupuesto, el almacenamiento y el orden de los trabajos.
La logística es la partida que no aparece en el catálogo
El flete marítimo, la maniobra en puerto y el traslado a obra se suman a cada material. Por eso aquí se compra por lotes grandes y se almacena en sitio: dos viajes extra por olvidar una pieza cuestan más que el sobredimensionamiento del pedido. Planificamos las compras por fases y contamos con bodega en la isla, de modo que una falta no detiene la cuadrilla una semana.
Isla, parque marino y caliza insular
Cozumel es municipio propio, y la costa está dentro de un parque marino: frente al mar entran SEMARNAT y ZOFEMAT con las condiciones que eso implica. Tierra adentro el suelo es caliza insular, firme y predecible, con el manto más profundo que en la costa. La zona hotelera tiene además sus propias normas de densidad.
Especificación marina, sin excepción
La isla está rodeada de mar por definición: aquí no hay «tierra adentro» en el sentido del corredor continental. Herrajes, cancelería, anclajes y equipos de alberca van en inoxidable 316, el recubrimiento de concreto sube por encima del mínimo y el mantenimiento se calendariza cada seis meses. Es más caro de construir y mucho más barato de conservar.
Presupuesto y plazo realistas en Cozumel
En la isla el rango de obra nueva llave en mano va de $14,000 a $29,000 MXN por m² (aprox. $760 – $1,580 USD/m²). El diferencial frente al continente es de un ocho a un doce por ciento y casi todo se explica por flete marítimo, maniobra y almacenamiento, no por mano de obra más cara.
El plazo típico es de once a quince meses para 200–350 m², porque las compras se agrupan en lotes grandes y cada entrega depende del ferry. Por eso cerramos la selección de acabados antes de arrancar estructura: un cambio de última hora aquí no cuesta una semana, cuesta un ciclo completo de pedido y travesía.
Qué entregamos: proyecto, licencia y obra en un solo contrato
Trabajamos llave en mano. Levantamiento del lote y estudio de suelo, anteproyecto y proyecto ejecutivo, tramitación de la licencia con el perito responsable, ejecución con cuadrilla propia, instalaciones, acabados, alberca y jardín, y entrega con planos as-built y manuales de equipo. Un contrato, un interlocutor y un calendario que no se reparte entre cinco proveedores que se echan la culpa entre sí.
El presupuesto sale por partidas con cantidades y precios unitarios, no como una cifra global. Así se ve dónde está el dinero y qué pasa si se cambia un acabado a mitad de obra.
Cómo funciona cuando el cliente no vive en México
La mayoría de nuestros clientes está fuera del país durante la obra. El sistema está hecho para eso: reporte semanal con fotos fechadas, videollamada quincenal desde el sitio, presupuesto vivo donde cada cambio queda firmado antes de ejecutarse, y pagos por avance verificado, nunca por calendario. Atendemos en español, inglés, alemán, francés, ruso y chino.
Si la propiedad está en zona restringida, el fideicomiso bancario es el vehículo habitual de tenencia; coordinamos con el notario y el banco para que el expediente de obra y el de propiedad avancen en paralelo.
El terreno en Cozumel: lo que impone al proyecto
- Municipio: Cozumel
- Régimen ambiental: SEMARNAT + ZOFEMAT, parque marino
- Suelo: caliza insular
- Nivel freático: alto en la costa
- Exposición salina: severa
todo el material entra por ferry: la logística, no el proyecto, define el calendario y el sobrecosto
- Trámite federal ante SEMARNAT: la resolución ambiental es la ruta crítica del proyecto. Presupueste 4–8 meses antes de la primera excavación.
- Frente a ZOFEMAT: la franja federal no es suya aunque compre el lote; se concesiona aparte y se paga cada año.
- Nivel freático alto: el desplante sube y la alberca necesita anclaje contra subpresión.
- Exposición salina severa: inoxidable 316 en toda la herrajería, recubrimiento de concreto mayor al mínimo de norma y mantenimiento semestral. El 304 se pica en dos años a esta distancia del mar.
- Todo el material cruza en ferry: el calendario lo manda la logística. Compras agrupadas y almacén en sitio dejan de ser opcionales.
Compare con las otras 41 zonas en el verificador de zona.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto encarece construir en la isla?
El diferencial no está en la mano de obra sino en el flete y el almacenamiento: cada material cruza en ferry. Lo presupuestamos como partida explícita, no diluido en los precios unitarios, para que se vea cuánto es logística y cuánto es obra.
¿Puedo usar los mismos acabados que en el continente?
En estructura y albañilería sí. En herrajes, cancelería, anclajes y equipos de alberca no: en Cozumel todo el perímetro es exposición marina y ahí va inoxidable 316, con recubrimiento de concreto por encima del mínimo.
¿Trabajan con un presupuesto cerrado o por administración?
Presupuesto por partidas con precios unitarios y un monto contratado. Cualquier cambio se cotiza y se firma antes de ejecutarse, y los pagos van contra avance verificado en obra, no contra fechas del calendario.
¿Qué garantía dan sobre la obra entregada?
Garantía de un año sobre instalaciones y acabados y de cinco años sobre estructura e impermeabilización, con entrega de planos as-built, fichas técnicas y manuales de los equipos instalados.
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