El proyecto no es “los planos”. Es el documento con el que se pide la licencia, se cotiza la obra por partidas y se controla al constructor. Sin él, todo presupuesto es una estimación y toda obra extra es discutible.
Programa y análisis del terreno; anteproyecto (distribución, volumetría, imagen); proyecto arquitectónico (plantas, cortes, fachadas, detalles); proyecto ejecutivo (estructural, hidrosanitario, eléctrico, especiales); y documentación para trámite, firmada por DRO. Saltarse el ejecutivo es la causa más común de sobrecostos: lo que no está dibujado se resuelve en obra, y en obra siempre es más caro.
Planos arquitectónicos acotados; memoria y planos estructurales; isométricos y diagramas de instalaciones; cuadro de acabados; carpintería y herrería detalladas; y el juego firmado para licencia. En digital editable y en PDF. Si al final del proyecto usted no tiene un juego con el que otro constructor podría cotizar, no le entregaron un proyecto ejecutivo.
En la Riviera Maya, el proyecto completo suele ubicarse entre el 4% y el 8% del costo de obra, según complejidad y nivel de detalle. Cuando la misma empresa diseña y construye, ese porcentaje suele integrarse al contrato. Cobrar barato el proyecto y caro la obra extra es un modelo de negocio; conviene saber cuál está contratando.
| Fase | Qué entrega | % del costo de obra |
|---|---|---|
| Anteproyecto | Distribución, volumetría, presupuesto preliminar | 0.5–1% |
| Proyecto arquitectónico | Plantas, cortes, fachadas, detalles | 1.5–3% |
| Proyecto ejecutivo | Estructural, instalaciones, cuadro de acabados | 2–4% |
| Documentación y DRO | Juego firmado para licencia | Según municipio |
La licencia municipal se solicita con el proyecto firmado por un DRO registrado. En municipios con requisito ambiental —Tulum, Puerto Morelos, zonas costeras— el proyecto también alimenta el expediente de la autoridad ambiental. Un proyecto bien armado acorta el trámite; uno incompleto lo devuelve una y otra vez.
Orientación y ventilación cruzada, protección solar en fachadas poniente, cubiertas y detalles pensados para lluvia intensa, materiales que resisten salinidad, y previsión de cisterna, bombeo y tratamiento. Un plano bonito que ignora esto se convierte en una casa cara de operar.
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