Hausbau in Cozumel

Planung, Genehmigung und Bau aus einer Hand — für Bauherren, die nicht in Mexiko leben.

Auf Cozumel bestimmt nicht der Entwurf den Terminplan, sondern die Fähre. Jeder Sack Zement, jedes Aluminiumprofil und jedes Küchenmöbel kommt von Playa del Carmen herüber — diese eine Bedingung ordnet Budget, Lagerung und Arbeitsreihenfolge neu.

Logistik ist die Position, die in keinem Katalog steht

Seefracht, Hafenumschlag und der Weg zur Baustelle kommen auf jedes Material obendrauf. Deshalb kauft man hier in großen Losen und lagert vor Ort: zwei zusätzliche Überfahrten wegen eines vergessenen Teils kosten mehr als die großzügigere Bestellung. Wir planen den Einkauf in Phasen und halten Lager auf der Insel, damit ein fehlendes Teil die Kolonne nicht eine Woche stoppt.

Insel, Meerespark und Inselkalkstein

Cozumel ist eigene Gemeinde, und die Küste liegt in einem Meerespark: seeseitig treten SEMARNAT und ZOFEMAT hinzu, mit allem, was das bedeutet. Landeinwärts ist der Untergrund Inselkalkstein, fest und berechenbar, mit tieferem Grundwasser als am Ufer. Die Hotelzone bringt zusätzlich eigene Dichtevorgaben mit.

Meeresspezifikation, ausnahmslos

Eine Insel ist definitionsgemäß von Meer umgeben: ein „Landesinneres" im Sinne des Festlandkorridors gibt es hier nicht. Beschläge, Fenstersysteme, Anker und Pooltechnik in Edelstahl 316, Betondeckung über dem Minimum, Wartung im Halbjahresrhythmus. Teurer im Bau und deutlich günstiger im Erhalt.

Realistisches Budget und Bauzeit auf Cozumel

Auf der Insel liegt schlüsselfertiger Neubau bei 14.000 bis 29.000 MXN pro m² (rund 760 – 1.580 USD/m²). Der Abstand zum Festland beträgt acht bis zwölf Prozent und erklärt sich fast vollständig aus Seefracht, Umschlag und Lagerung, nicht aus teureren Löhnen.

Die übliche Bauzeit sind elf bis fünfzehn Monate für 200–350 m², weil der Einkauf in großen Losen gebündelt wird und jede Lieferung von der Fähre abhängt. Deshalb schließen wir die Materialauswahl ab, bevor der Rohbau beginnt: eine späte Änderung kostet hier keine Woche, sondern einen vollständigen Bestell- und Überfahrtszyklus.

Was wir liefern: Planung, Genehmigung und Bau in einem Vertrag

Wir arbeiten schlüsselfertig. Grundstücksaufnahme und Bodengutachten, Vorentwurf und Ausführungsplanung, Genehmigungseinreichung mit dem verantwortlichen Bauleiter, Ausführung mit eigenen Kolonnen, Haustechnik, Ausbau, Pool und Garten sowie Übergabe mit Bestandsplänen und Gerätehandbüchern. Ein Vertrag, ein Ansprechpartner und ein Terminplan, der nicht auf fünf Firmen verteilt ist, die sich gegenseitig die Schuld zuschieben.

Das Budget kommt als Positionsliste mit Mengen und Einheitspreisen, nicht als Pauschalsumme. So ist sichtbar, wo das Geld liegt und was passiert, wenn mitten im Bau ein Material gewechselt wird.

Wie es läuft, wenn der Bauherr nicht in Mexiko lebt

Die meisten unserer Bauherren sind während der Bauzeit im Ausland. Das System ist dafür gebaut: Wochenbericht mit datierten Fotos, vierzehntägiger Videocall von der Baustelle, ein lebendes Budget, in dem jede Änderung vor der Ausführung freigegeben wird, und Zahlungen gegen geprüften Baufortschritt statt gegen Kalender. Wir arbeiten auf Spanisch, Englisch, Deutsch, Französisch, Russisch und Chinesisch.

Liegt die Immobilie in der Restriktionszone, ist der Bankstreuhandvertrag (Fideicomiso) das übliche Haltevehikel; wir stimmen uns mit Notar und Bank ab, damit Bauakte und Eigentumsakte parallel laufen.

Der Baugrund in Cozumel: was er dem Projekt vorgibt

• Gemeinde: Cozumel
• Umweltregime: SEMARNAT + ZOFEMAT, Meerespark
• Boden: Inselkalkstein
• Grundwasser: hoch an der Küste
• Salzbelastung: stark

Jedes Material kommt per Fähre — die Logistik bestimmt Termin und Mehrkosten, nicht der Entwurf.

• Bundesverfahren bei SEMARNAT: Der Umweltbescheid ist der kritische Pfad des Projekts. Rechnen Sie mit 4–8 Monaten vor dem ersten Aushub.
• ZOFEMAT-Front: Der Bundesstreifen gehört Ihnen nicht, auch wenn Sie das Grundstück kaufen — er wird gesondert konzessioniert und jährlich bezahlt.
• Hoher Grundwasserstand: Die Gründung liegt höher, und der Pool braucht eine Auftriebssicherung.
• Starke Salzbelastung: Edelstahl 316 bei sämtlichen Beschlägen, Betondeckung über dem Normminimum und halbjährliche Wartung. 304 lochfraßt in dieser Meeresnähe binnen zwei Jahren.
• Jedes Material kommt per Fähre: Den Terminplan bestimmt die Logistik. Gebündelter Einkauf und Lager vor Ort sind keine Option mehr.

Vergleich mit den übrigen 41 Zonen im Zonen-Check.

Häufige Fragen

Wie viel teurer ist Bauen auf der Insel?

Der Unterschied liegt nicht im Lohn, sondern in Fracht und Lagerung: jedes Material kommt per Fähre. Wir budgetieren das als eigene Position statt es in die Einheitspreise zu verrühren, damit sichtbar bleibt, was Logistik und was Bauleistung ist.

Kann ich dieselben Materialien wie auf dem Festland verwenden?

Bei Rohbau und Mauerwerk ja. Bei Beschlägen, Fenstern, Ankern und Pooltechnik nein: auf Cozumel ist der gesamte Umfang Meeresexposition, dort gilt Edelstahl 316 mit Betondeckung über dem Minimum.

Arbeiten Sie mit Festpreis oder nach Aufwand?

Mit einem Positionsbudget mit Einheitspreisen und einer Vertragssumme. Jede Änderung wird vor der Ausführung bepreist und freigegeben, und Zahlungen laufen gegen geprüften Baufortschritt statt gegen Kalenderdaten.

Welche Gewährleistung geben Sie auf das fertige Haus?

Ein Jahr auf Haustechnik und Ausbau, fünf Jahre auf Tragwerk und Abdichtung, übergeben mit Bestandsplänen, technischen Datenblättern und Handbüchern der eingebauten Geräte.

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