La mayoría de los conflictos de obra no son técnicos: son de alcance y de pagos. Un contrato bien armado los resuelve antes de que ocurran.
Precio alzado —a precio fijo por un alcance definido— traslada el riesgo de rendimiento al constructor y da previsibilidad al cliente; exige proyecto ejecutivo completo. Precios unitarios: se pactan precios por concepto y se paga lo ejecutado; sirve cuando hay cantidades inciertas. Administración: el cliente paga costo más honorario y asume el riesgo; solo funciona con supervisión propia y mucha confianza. Nosotros trabajamos a precio fijo por partidas.
Alcance con el catálogo de partidas y planos anexos, identificados por fecha y versión. Monto, forma de pago y calendario ligado a avance verificable, no a fechas sueltas. Plazo con inicio, fin y causas justificadas de prórroga. Procedimiento de cambios: nada se ejecuta sin orden de cambio firmada con precio y tiempo. Penalización por atraso y su tope. Garantía de vicios ocultos. Responsabilidad por seguridad y seguro. Y las causales de rescisión con su liquidación.
Un anticipo razonable cubre movilización y compra inicial de material; se amortiza proporcionalmente en cada estimación en lugar de quedar suelto hasta el final. Los pagos siguientes se ligan a hitos comprobables: cimentación terminada, estructura y losas, instalaciones ocultas cerradas, acabados, entrega. Pagar por calendario sin verificar avance es lo que financia obras ajenas con su dinero.
| Concepto | Práctica sana | Señal de alerta |
|---|---|---|
| Anticipo | Amortizable en cada estimación | Anticipo alto sin amortización |
| Pagos | Ligados a avance verificado | Fechas fijas sin revisión de obra |
| Cambios | Orden firmada antes de ejecutar | Acuerdos verbales en sitio |
| Plazo | Fechas y prórrogas definidas | Contrato sin fecha de término |
| Garantía | Vicios ocultos por escrito | “Garantía” sin plazo ni alcance |
Todo cambio pedido por el cliente o derivado de un imprevisto debe documentarse antes de ejecutarse, con su costo y su efecto en el plazo. Sin ese mecanismo, la obra avanza a base de acuerdos verbales y al final aparece una cuenta que nadie reconoce. Con él, el precio final es explicable línea por línea.
La entrega se hace con acta, lista de pendientes y plazo para resolverlos, más manuales, planos as-built y garantías de equipos. La garantía de vicios ocultos cubre defectos que aparecen después; conviene que el contrato diga qué cubre, por cuánto tiempo y cómo se reporta.
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