Calculateur ROI Airbnb : Tulum & Playa del Carmen (2026)
Chiffre clé : une maison de 2 chambres avec piscine bien construite à Tulum génère 25 000–45 000 USD de revenu net par an.
Tarifs moyens par nuit (2026)
| Type de bien | Tulum | Playa del Carmen | Cancún ZH |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 chambre | 60–100 USD | 50–85 | 55–90 |
| 2 chambres avec piscine | 120–200 | 90–160 | 100–170 |
| Villa 3 chambres | 200–400 | 150–300 | 180–350 |
| Luxe 4+ chambres | 350–800 | 250–500 | 300–600 |
Haute saison (déc–avril) : tarifs 40–80 % plus élevés. Moyennes annuelles indiquées.
Taux d'occupation
| Saison | Tulum | Playa del Carmen | Cancún |
|---|---|---|---|
| Haute (déc–avril) | 80–95 % | 75–90 % | 80–92 % |
| Moyenne (mai, nov) | 55–70 % | 50–65 % | 55–70 % |
| Basse (juin–oct) | 40–55 % | 35–50 % | 40–55 % |
| Moyenne annuelle | 60–72 % | 55–68 % | 58–70 % |
Exemple complet : villa 2 chambres à Tulum
Investissement (construction)
| Poste | USD |
|---|---|
| Terrain (200 m², Región 15) | 55 000 |
| Construction (120 m² × 1 000 USD/m²) | 120 000 |
| Piscine (4×6 m) | 10 000 |
| Conception + permis | 7 000 |
| Mobilier + mise en place | 8 000 |
| Investissement total | 200 000 |
Bilan annuel
| Poste | USD |
|---|---|
| Tarif moyen 150 USD × 237 nuits (65 %) | 35 550 |
| Gestion locative (20 %) | -7 110 |
| Frais Airbnb (3 %) | -1 067 |
| Ménage (30 USD × 80 rotations) | -2 400 |
| Électricité, eau, internet | -2 400 |
| Entretien | -1 500 |
| Taxe foncière (predial) | -300 |
| Frais annuels fideicomiso | -700 |
| Assurance | -600 |
| REVENU NET ANNUEL | 19 473 |
| ROI net (sur 200 000 USD) | 9,7 % |
| Retour sur investissement | 10,3 ans |
Comparaison : en achetant le même bien 320 000 USD, le ROI tombe à 6,1 %. Construire économise 120 000 USD et rapporte 3,6 % de plus chaque année.
Les 3 erreurs qui tuent le rendement Airbnb
- Pas de piscine — un bien sans piscine rapporte 30–40 % de moins. Sous ce climat, c'est indispensable.
- Mauvaises photos — un photographe pro (200–400 USD) augmente les réservations jusqu'à 40 %.
- Construire trop grand — une villa de 400 m² coûte 3 fois plus mais ne rapporte pas 3 fois plus. Idéal : 100–150 m², 2–3 chambres.
Calculez sur les coûts réels, pas sur le brut
Entre les réservations brutes et ce qui vous revient, l'écart est plus large que la plupart des projections. La gestion prend 15% à 30% du brut, le ménage se facture par séjour, les commissions de plateforme sont prélevées avant versement, la climatisation tourne en continu pendant les séjours, et s'ajoutent piscine, jardin, réapprovisionnement, assurance et une réserve d'entretien que ce climat rend obligatoire.
Le segment le plus encombré
Les petits appartements vendus sur une projection de rendement sont ceux qui se concurrencent le plus. Quand des dizaines de biens quasi identiques visent le même voyageur, l'ajustement n'apparaît pas d'abord dans les prix de vente mais dans le taux d'occupation et les remises. Demandez toujours quelle occupation suppose la projection qu'on vous présente, puis comparez avec ce que réalisent réellement des annonces comparables.
Construire pour la location, pas pour soi
Eau chaude suffisante en pleine occupation, climatisation dimensionnée pour le nombre réel de voyageurs, surfaces qui supportent la rotation, assez d'assises pour la capacité annoncée, rangement pour le linge. Cela se décide au programme, pas après les premiers commentaires.
Questions fréquentes
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