Calculateur ROI Airbnb : Tulum & Playa del Carmen (2026)
Chiffre clé : une maison de 2 chambres avec piscine bien construite à Tulum génère 25 000–45 000 USD de revenu net par an.
Essentiel : en construisant plutôt qu'en achetant, le rendement passe de 7–9 % à 12–18 %.
Tarifs moyens par nuit (2026)
| Type de bien | Tulum | Playa del Carmen | Cancún ZH |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 chambre | 60–100 USD | 50–85 | 55–90 |
| 2 chambres avec piscine | 120–200 | 90–160 | 100–170 |
| Villa 3 chambres | 200–400 | 150–300 | 180–350 |
| Luxe 4+ chambres | 350–800 | 250–500 | 300–600 |
Haute saison (déc–avril) : tarifs 40–80 % plus élevés. Moyennes annuelles indiquées.
Taux d'occupation
| Saison | Tulum | Playa del Carmen | Cancún |
|---|---|---|---|
| Haute (déc–avril) | 80–95 % | 75–90 % | 80–92 % |
| Moyenne (mai, nov) | 55–70 % | 50–65 % | 55–70 % |
| Basse (juin–oct) | 40–55 % | 35–50 % | 40–55 % |
| Moyenne annuelle | 60–72 % | 55–68 % | 58–70 % |
Exemple complet : villa 2 chambres à Tulum
Investissement (construction)
| Poste | USD |
|---|---|
| Terrain (200 m², Región 15) | 55 000 |
| Construction (120 m² × 1 000 USD/m²) | 120 000 |
| Piscine (4×6 m) | 10 000 |
| Conception + permis | 7 000 |
| Mobilier + mise en place | 8 000 |
| Investissement total | 200 000 |
Bilan annuel
| Poste | USD |
|---|---|
| Tarif moyen 150 USD × 237 nuits (65 %) | 35 550 |
| Gestion locative (20 %) | -7 110 |
| Frais Airbnb (3 %) | -1 067 |
| Ménage (30 USD × 80 rotations) | -2 400 |
| Électricité, eau, internet | -2 400 |
| Entretien | -1 500 |
| Taxe foncière (predial) | -300 |
| Frais annuels fideicomiso | -700 |
| Assurance | -600 |
| REVENU NET ANNUEL | 19 473 |
| ROI net (sur 200 000 USD) | 9,7 % |
| Retour sur investissement | 10,3 ans |
Comparaison : en achetant le même bien 320 000 USD, le ROI tombe à 6,1 %. Construire économise 120 000 USD et rapporte 3,6 % de plus chaque année.
Les 3 erreurs qui tuent le rendement Airbnb
- Pas de piscine — un bien sans piscine rapporte 30–40 % de moins. Sous ce climat, c'est indispensable.
- Mauvaises photos — un photographe pro (200–400 USD) augmente les réservations jusqu'à 40 %.
- Construire trop grand — une villa de 400 m² coûte 3 fois plus mais ne rapporte pas 3 fois plus. Idéal : 100–150 m², 2–3 chambres.
Questions fréquentes
À l’achat : 6–9 %. En construisant : 12–18 %, car l’investissement est inférieur d’environ 120 000 USD. Revenu net d’une villa 2 chambres : 19 000–45 000 USD/an.
Moyenne annuelle : 60–72 %. Haute saison (déc–avril) : 80–95 %. Basse saison (juin–oct) : 40–55 %.
Gestion professionnelle : 15–25 % des revenus bruts, plus environ 30 USD de ménage par rotation.
ISR progressif (15–25 % effectif avec déductions), IVA 16 % au-delà d’environ 600 000 MXN/an, predial très faible (200–500 USD/an). La convention fiscale évite la double imposition.
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