里维埃拉玛雅封闭社区建设

设计和建造封闭社区和私人开发项目。基础设施、安全、配套设施。

在房子之前先建的基础设施

在封闭社区里，房子是看得见的部分，却很少是难的部分。决定项目成败的是公共基础设施：它最先施工，在卖出第一套之前就要出钱，之后还要按一套最好在开头就写清楚的规则来维护或移交。

• 给水与污水。没有市政管网时，污水处理站要按最终入住规模设计，而不是按一期，并配渗滤场和有据可查的维护制度。为迁就一期预算而缩小规模，正是日后不得不再建第二套的原因。
• 供电。社区内部配电、按最终地块数确定的变压器容量，以及路灯。接到红线的 CFE 线路延伸要在买地之前询价：在未通电的地块上，它可能达到六位数，足以改写整个财务模型。
• 道路、雨水与门岗。路面做法、喀斯特地面上不能排给邻地的雨水处理、门禁、围界，以及把送货与住户动线分开的服务入口。

产权制度、物业费与分期

法律层面同步推进：划分私有地块与共有部分的制度、份额比例、决定能否短租的规约，以及一开始就写入的维修储备金，而不是留给日后的业主大会。配套——泳池、会所、健身房、景观——既是卖地块的卖点，也决定了每位业主日后要交的物业费：它们要对着市场能接受的费率来设计，而不是对着效果图。

分期同样重要：每一期都必须能独立运转，后续各期的施工通道要与已入住的住户彻底分开。