里维埃拉玛雅公寓开发

建造公寓和多户住宅。4-50个单元，预售策略，许可证，ROI分析。

决定这栋楼的三个数字

公寓楼是从三个限制倒推着设计的，而且三个都要在动笔之前确认：

• 停车位。市政规定的每户车位数，以及这些车位能否在地面解决，还是必须做结构式停车。走廊上的多数地块，真正限制户数的是停车位而非 CUS，而结构式车位会改变整个方案的可行性。
• 密度与 CUS。密度独立于可建面积限制户数。CUS 相同的两块地，允许的户数可能完全不同。
• 高度门槛。超过一定高度，楼栋就要配电梯、执行更严的疏散要求，并换一套结构方案。为了多一层而越过这条线，代价常常高于这一层带来的收益。

户型配比、预售与产权制度

户型配比决定收入。在这条走廊上，一居和两居去化最快，而少量带露台的大户型撑起价格上限。屋顶配套——泳池、露台、遮阴区——抬升的是所有户型的价格，而不只是顶层，通常是全楼每平米回报最高的投入。

本地多数小型开发靠预售为施工融资，买方及其律师会索要许可文件和公寓产权制度草案：这些要在开盘前就存在，而不是之后补。如果卖点本身就是短租收益，规约必须明确允许短租，并把修改门槛设得足够高，使日后的业主大会无法轻易推翻。