Desarrollo de Condominios en la Riviera Maya

Construcción de condominios y desarrollos multifamiliares. 4-50 unidades, estrategia de preventa, permisos, análisis ROI.

Los tres números que definen el edificio

Un edificio de condominios se diseña hacia atrás desde tres límites, y los tres se confirman antes de dibujar:

• Estacionamiento. El cajón por unidad que exige el municipio y si caben a nivel o hay que ir a estructura. En la mayoría de los predios del corredor es el estacionamiento — no el CUS — lo que topa el número de unidades, y el cajón estructurado cambia la viabilidad del esquema completo.
• Densidad y CUS. La densidad limita unidades con independencia de la superficie construible. Dos predios con el mismo CUS pueden permitir distinto número de departamentos.
• Umbral de altura. A partir de cierta altura el edificio adquiere elevador, requisitos de evacuación más estrictos y otra solución estructural. Cruzar esa línea por un nivel puede costar más de lo que ese nivel produce.

Mezcla de unidades, preventa y régimen

La mezcla define el ingreso. En este corredor los departamentos de una y dos recámaras se absorben más rápido, mientras que un número reducido de unidades grandes con terraza sostiene el tope de precio. Una amenidad en azotea — alberca, terraza, área sombreada — sube el precio de todas las unidades y no solo del último piso; suele ser el mejor retorno por metro construido del edificio.

La preventa financia la obra en la mayoría de los desarrollos pequeños de la zona, y el comprador y su abogado van a pedir los permisos y el borrador del régimen de condominio: eso existe antes de salir a vender, no después. Y si la propuesta es renta vacacional, el reglamento debe permitirla de forma expresa, con un umbral de modificación lo bastante alto para que una asamblea posterior no la revierta.