Eigentumswohnungsbau an der Riviera Maya

Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser bauen. 4-50 Einheiten, Vorverkaufsstrategie, Genehmigungen, ROI-Analyse.

Die drei Zahlen, die das Gebäude bestimmen

Ein Eigentumswohnungsbau wird von drei Grenzwerten her entworfen, und alle drei stehen vor dem ersten Strich fest:

• Stellplätze. Der Schlüssel je Wohnung und die Frage, ob die Plätze ebenerdig passen oder eine Parkkonstruktion nötig wird. Auf den meisten Grundstücken des Korridors begrenzt der Stellplatzschlüssel — nicht der CUS — die Wohnungszahl, und ein Platz in der Konstruktion verändert die Wirtschaftlichkeit des ganzen Projekts.
• Dichte und CUS. Die Dichte begrenzt die Einheiten unabhängig von der zulässigen Geschossfläche. Zwei Grundstücke mit gleichem CUS können unterschiedlich viele Wohnungen zulassen.
• Höhengrenze. Ab einer bestimmten Höhe kommen Aufzug, schärfere Rettungsweganforderungen und eine andere Tragwerkslösung hinzu. Diese Linie um ein Geschoss zu überschreiten kann mehr kosten, als das Geschoss einbringt.

Wohnungsmix, Vorverkauf und Teilungserklärung

Der Mix bestimmt den Ertrag. In diesem Korridor werden Ein- und Zweizimmerwohnungen am schnellsten absorbiert, während wenige große Einheiten mit Terrasse die Preisspitze tragen. Eine Dachnutzung — Pool, Terrasse, beschatteter Bereich — hebt den Preis aller Wohnungen und nicht nur des obersten Geschosses; sie ist meist die beste Rendite je gebautem Quadratmeter.

Der Vorverkauf finanziert in den meisten kleinen Projekten der Region den Bau, und Käufer und ihre Anwälte verlangen Genehmigungen und den Entwurf der Teilungserklärung: beides existiert vor dem Vertriebsstart, nicht danach. Soll Kurzzeitvermietung Teil des Angebots sein, muss die Hausordnung sie ausdrücklich erlauben — mit einer Änderungshürde, die hoch genug ist, damit eine spätere Versammlung sie nicht kippt.