Фидеикомисо в Мексике: как иностранцы покупают и строят недвижимость
Обновлено июнь 2026 • Recrea Construction • 7 мин чтения
Что такое фидеикомисо?
Фидеикомисо — это банковский траст, который оформляет право собственности на недвижимость в ограниченной зоне Мексики (в пределах 50 км от побережья или 100 км от границы) от имени иностранного покупателя. Вы являетесь бенефициаром с полным контролем — банк лишь формальный держатель титула.
Вся Ривьера-Майя (Канкун, Плая-дель-Кармен, Тулум) находится в ограниченной зоне, поэтому каждому иностранному покупателю необходим фидеикомисо.
Ваши права при фидеикомисо
Вы МОЖЕТЕ
- Строить любые объекты на земле
- Продать недвижимость в любое время
- Сдавать в аренду (Airbnb, долгосрочная)
- Передать наследникам по завещанию
- Перестраивать, расширять или сносить
- Использовать как залог для кредитов
Полезно знать
- Траст действует 50 лет, продлевается бессрочно
- Можно сменить банк
- Несколько объектов в одном трасте
- При продаже применяется налог на прирост капитала
- Мексиканское резидентство не требуется
- Процесс занимает 4–8 недель
Бесплатная оценка за 2 мин
Расскажите о проекте — ответим в WhatsApp за 2 мин
Стоимость фидеикомисо
| Статья | Стоимость |
|---|---|
| Разрешение SRE (Министерство иностранных дел) | $1 500–$2 000 MXN (~$85 USD) |
| Сбор за открытие траста в банке | $500–$1 000 USD |
| Ежегодный банковский сбор | $500–$800 USD/год |
| Нотариальные расходы | $1 500–$3 000 USD |
| Налог на приобретение (ISAI) | 2–4% от стоимости недвижимости |
| Итого при оформлении | $3 500–$6 000 USD + налог ISAI |
Пошаговый процесс
Подайте заявку на разрешение SRE
Ваш нотариус подаёт документы в Министерство иностранных дел. Срок: 5–15 рабочих дней.
Выберите банк
Основные банки: Scotiabank, BBVA, Monex, Banorte. Сравните ежегодные сборы и уровень сервиса.
Юридическая проверка
Нотариус проверяет: цепочку титулов, отсутствие обременений, отсутствие эхидальных конфликтов, налоговый статус, зонирование.
Подписание у нотариуса
Обе стороны подписывают escritura (акт). Средства переводятся через эскроу или трастовый счёт нотариуса.
Регистрация
Нотариус регистрирует сделку в Публичном реестре. Вы получаете escritura — недвижимость ваша.
Необходимые документы
- Действующий загранпаспорт
- Мексиканский RFC (ИНН) — ваш нотариус поможет его получить
- Подтверждение адреса (коммунальная квитанция, банковская выписка)
- Свидетельство о браке (если применимо)
- Доверенность (если вы не можете присутствовать при подписании)
Фидеикомисо vs. Мексиканская компания
| Фидеикомисо | Мексиканская компания (SA de CV) | |
|---|---|---|
| Лучше для | Личное жильё, дом для отдыха, 1–3 объекта аренды | Девелоперы, 4+ объектов, коммерческая деятельность |
| Стоимость оформления | $3 500–$6 000 USD | $2 000–$4 000 USD |
| Ежегодные расходы | $500–$800 USD | $3 000–$6 000 USD (бухгалтер + отчётность) |
| Сложность | Низкая | Высокая — ежемесячная отчётность, бухгалтерия |
Наша рекомендация: Для 1–3 объектов используйте фидеикомисо. Это проще и дешевле в долгосрочной перспективе.
Распространённые мошеннические схемы
- Эхидальная земля продаётся как частная — всегда проверяйте титул. Эхидальная земля не может быть законно продана иностранцам.
- «Вам не нужен фидеикомисо» — нужен. Тот, кто утверждает обратное, готовит вам проблемы.
- Prestanombre (подставное лицо) — оформление недвижимости на мексиканского знакомого. Вы не имеете никакой юридической защиты.
- Без участия нотариуса — никогда не покупайте недвижимость без лицензированного нотариуса (notario público), который ведёт сделку.
Похожие статьи
Бесплатно: Гид по стоимости строительства 2026
Реальные цены за м², стоимость земли, разрешения, скрытые расходы. PDF на основе 196+ проектов в Ривьера-Майя.
Готовы купить землю и строить?
Мы сопровождаем иностранных клиентов на всех этапах — от подбора земли до передачи ключей. Бесплатная первичная консультация.
Бесплатная консультация