Fideicomiso en México: Cómo los Extranjeros Compran y Construyen Propiedades
Actualizado junio 2026 • Por Recrea Construcción • 7 min de lectura
¿Qué Es un Fideicomiso?
Un fideicomiso es un contrato bancario fiduciario que mantiene el título de una propiedad dentro de la zona restringida de México (a menos de 50 km de la costa o 100 km de la frontera) a nombre de un comprador extranjero. Tú eres el fideicomisario con control total — el banco es solo el titular legal.
Toda la Riviera Maya (Cancún, Playa del Carmen, Tulum) está en la zona restringida, por lo que todo comprador extranjero necesita un fideicomiso.
Tus Derechos con un Fideicomiso
PUEDES
- Construir cualquier estructura en el terreno
- Vender la propiedad en cualquier momento
- Rentarla (Airbnb, largo plazo)
- Heredarla a tus beneficiarios
- Remodelar, ampliar o demoler
- Usarla como garantía para préstamos
Bueno Saber
- El fideicomiso dura 50 años, renovable indefinidamente
- Puedes cambiar de banco
- Múltiples propiedades en un solo fideicomiso
- Aplica ISR sobre ganancia de capital al vender
- No se requiere residencia mexicana
- El proceso toma 4–8 semanas
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Costos del Fideicomiso
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Permiso SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores) | $1,500–$2,000 MXN (~$85 USD) |
| Cuota de apertura bancaria | $500–$1,000 USD |
| Cuota anual bancaria | $500–$800 USD/año |
| Honorarios notariales | $1,500–$3,000 USD |
| Impuesto de adquisición (ISAI) | 2–4% del valor de la propiedad |
| Total inicial | $3,500–$6,000 USD + impuesto ISAI |
Proceso Paso a Paso
Solicitar Permiso SRE
Tu notario tramita ante la Secretaría de Relaciones Exteriores. Toma 5–15 días hábiles.
Elegir un Banco
Bancos principales: Scotiabank, BBVA, Monex, Banorte. Compara cuotas anuales y servicio.
Due Diligence
El notario verifica: cadena de títulos, sin gravámenes, sin conflictos ejidales, situación fiscal, zonificación.
Firma ante Notario
Ambas partes firman la escritura. Los fondos se transfieren vía escrow o cuenta fiduciaria del notario.
Inscripción
El notario inscribe ante el Registro Público de la Propiedad. Recibes la escritura — eres propietario.
Documentos que Necesitas
- Pasaporte vigente
- RFC mexicano (cédula fiscal) — tu notario puede ayudarte a obtenerlo
- Comprobante de domicilio (recibo de servicios, estado de cuenta bancario)
- Acta de matrimonio (si aplica)
- Poder notarial (si no puedes estar presente en la firma)
Fideicomiso vs. Sociedad Mexicana
| Fideicomiso | Sociedad Mexicana (SA de CV) | |
|---|---|---|
| Ideal para | Residencia personal, casa vacacional, 1–3 propiedades de renta | Desarrolladores, 4+ propiedades, operaciones comerciales |
| Costo de apertura | $3,500–$6,000 USD | $2,000–$4,000 USD |
| Costo anual | $500–$800 USD | $3,000–$6,000 USD (contador + declaraciones) |
| Complejidad | Baja | Alta — declaraciones mensuales, contabilidad |
Nuestra recomendación: Para 1–3 propiedades, usa un fideicomiso. Es más sencillo y más económico a largo plazo.
Estafas Comunes que Debes Evitar
- Terreno ejidal vendido como privado — siempre verifica el título de propiedad. El terreno ejidal no puede venderse legalmente a extranjeros.
- "No necesitas fideicomiso" — sí lo necesitas. Quien diga lo contrario te está preparando problemas.
- Prestanombre — poner la propiedad a nombre de un amigo mexicano. Tienes cero protección legal.
- Sin notario involucrado — nunca compres propiedad sin que un notario público autorizado maneje la transacción.
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