El uso de suelo define qué puede construir en ese terreno, cuánto y de qué altura. Se consulta antes de firmar la compra, no después de encargar los planos.
El programa de desarrollo urbano de cada municipio asigna a cada predio un uso —habitacional, mixto, turístico, comercial, conservación— y con él una serie de límites: densidad (viviendas o cuartos por hectárea), COS (cuánto del terreno puede ocupar el desplante), CUS (cuánta superficie total puede construir), altura máxima en niveles, y restricciones frontales y laterales. Esos cinco números deciden la rentabilidad de un proyecto antes que cualquier diseño.
Se solicita la constancia de uso de suelo o el dictamen correspondiente en la dirección de desarrollo urbano del municipio, con los datos del predio: clave catastral, superficie y ubicación. Existen también consultas cartográficas en línea según el municipio, útiles como referencia previa, pero el documento que sirve para proyectar y para tramitar es el que emite la autoridad.
Que el uso permita lo que usted quiere hacer —una renta vacacional no siempre cabe en un uso estrictamente habitacional—; la densidad, si piensa en más de una unidad; COS y CUS contra el programa arquitectónico; la altura; si el predio toca área natural protegida, zona federal marítimo terrestre o derecho de vía; y si existen restricciones adicionales del fraccionamiento, que suelen ser más estrictas que el municipio.
| Trámite | Para qué sirve | Costo y tiempo aproximados |
|---|---|---|
| Constancia de uso de suelo | Confirma uso, densidad, COS, CUS y altura | $1,500 – $6,000 MXN · 5–15 días |
| Constancia de alineamiento y número oficial | Define límites y frente del predio | $800 – $3,500 MXN · 5–10 días |
| Factibilidad de servicios | Agua, drenaje y energía disponibles | Según organismo · 2–6 semanas |
| Licencia de construcción | Autoriza la obra, con proyecto y DRO | Según superficie · 3–10 semanas |
Varían por municipio y por superficie del predio. Estos son los órdenes de magnitud con los que trabajamos en la región.
Comprar por el precio del metro cuadrado sin ver el uso. Suponer que porque el vecino construyó tres niveles usted también puede. Ignorar el reglamento del fraccionamiento. Y encargar el proyecto antes de tener la constancia: rediseñar por densidad o altura cuesta tiempo y honorarios que se pudieron evitar con un trámite de días.
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