穆赫雷斯岛住宅建造

设计、许可与施工由同一家承包商负责，面向居住在墨西哥境外的业主。

穆赫雷斯岛面积不大、已高度建成，且坐落在脆弱的含水层之上。决定能建什么、之后如何运行的，是这三点，而不是设计。

水是第一位的约束

该岛依靠一层覆盖于咸水之上的薄淡水透镜体。过度抽取或污染，在本地是不可逆的，因此污水处理与排放的审查比大陆更为严格。自备蓄水、水处理与经过测算的用水量，从一开始就属于项目本身，而不是机电章节的内容。

岛上相当大一部分已经建成，因此多数项目是扩建、置换或深度改造，而非在空地上新建。这带来已建的相邻山墙、狭窄通道，以及仍在营业的邻居。主管为穆赫雷斯岛市，海岸位于海洋公园范围。

所有材料经轮渡自华雷斯港运入，岛上重型车辆通行受限。这迫使采购集中、就地仓储，并要求施工顺序不依赖临时补料。工期须按这一现实测算，而不是按大陆的施工效率。

此处区间为每平方米 14,500 至 30,000 墨西哥比索（约合每平方米 790 – 1,630 美元），是北部区域最高的，原因有三项叠加：轮渡、岛内重型车辆通行限制，以及既有建筑改造所占比重——其单位面积产出低于新建。

建成面积 200–350 平方米的常规工期为十一至十六个月。深度改造时区间会放宽，因为拆开旧结构后会出现什么，不拆开就无法得知。因此在既有建筑中，我们把拆除与加固列为带综合单价与估算工程量的分项，按实际计量据实调整。

我们采用交钥匙模式。地块测量与土壤勘察、方案与施工图设计、由责任工程师报批许可、自有施工队伍施工、机电、装修、泳池与景观，以及带竣工图与设备手册的交付。一份合同、一个对接人、一份不被拆散到五家供应商之间互相推诿的工期表。

预算以分项形式给出，含工程量与综合单价，而不是一个笼统的总价。这样既看得清钱花在哪里，也看得清中途更换一种饰面会发生什么。

我们多数业主在施工期间身处海外。整套机制正是为此设计：每周带日期照片的报告、每两周一次的现场视频通话、每项变更在实施前均须签认的动态预算，以及按已核验工程量而非按日历付款。我们以西班牙语、英语、德语、法语、俄语和中文工作。

若物业位于限制区，银行信托（fideicomiso）是通行的持有方式；我们与公证人及银行协调，使施工卷宗与产权卷宗并行推进。

含水层脆弱的小岛 — 水处理与轮渡优先于其他一切决策。

与其余41个区域的对比见分区核查。

这是关键点。该岛依靠一层很薄的淡水透镜体，因此污水处理与排放的审查比大陆更严。蓄水、污水处理站与用水量，我们在方案阶段就做测算。

做：这里的工作主体是扩建、置换与深度改造，面对已建的相邻山墙、狭窄通道和仍在营业的邻居。从第一天起就以约定的作业时段和对相邻物业的保护来安排。

采用带综合单价的分项预算与合同总价。任何变更均在实施前计价并签认，付款依据现场已核验的进度，而非日历日期。

机电与装修一年，结构与防水五年，交付时附竣工图、技术数据表以及所安装设备的使用手册。