奥尔沃克斯岛住宅建造

设计、许可与施工由同一家承包商负责，面向居住在墨西哥境外的业主。

奥尔沃克斯岛是尤姆巴兰保护区内一座禁行汽车的小岛，每一袋水泥都要从奇基拉用驳船运过去。在这里建房，首先是物流和许可的问题，其次才是施工。

尤姆巴兰：管理计划先说了算

整座岛位于尤姆巴兰动植物保护区内，因此在拉萨罗·卡德纳斯市审查建筑许可之前，CONANP的管理计划就已经规定了高度、密度和地块可建比例。我们在设计开始前先用管理计划核查地块——按坎昆思路画的方案，在这里很少能通过第一轮审查。

岛上没有卡车：材料从奇基拉用驳船运过海，再用手推车和三轮车在沙土路上转运。这决定了结构体系。我们优先选用可以拆成便于搬运部件的构件，把送货合并成整批以免两次支付过海费用，并在工地保留缓冲库存，因为刮风的一周驳船就会停航。

奥尔沃克斯是石灰岩上的一条沙洲，地下水位离地面很近，海风吹到每一面外墙。基础采用压实垫层上的筏板或配筋独立基础，钢筋加大保护层，所有外露五金使用316不锈钢。污水进入自建处理站：这座岛承受不了再多一个化粪池。

这里的区间为每平方米19,000至34,000墨西哥比索（约1,050–1,850美元/平方米），是豪华档以外最高的，因为每种材料都要付两段运费——公路到奇基拉，再驳船上岛——而且专业班组整个工期都要住在岛上。

150–300平方米的典型工期为十二至十六个月，其中CONANP和市政审查占了相当一部分。高度和占地面积受规定限制，所以岛上多数住宅是紧凑的两层方案，钱花在外围护质量上，而不是面积上。

我们采用交钥匙模式。地块测量与土壤勘察、方案与施工图设计、由责任工程师报批许可、自有施工队伍施工、机电、装修、泳池与景观，以及带竣工图与设备手册的交付。一份合同、一个对接人、一份不被拆散到五家供应商之间互相推诿的工期表。

预算以分项形式给出，含工程量与综合单价，而不是一个笼统的总价。这样既看得清钱花在哪里，也看得清中途更换一种饰面会发生什么。

我们多数业主在施工期间身处海外。整套机制正是为此设计：每周带日期照片的报告、每两周一次的现场视频通话、每项变更在实施前均须签认的动态预算，以及按已核验工程量而非按日历付款。我们以西班牙语、英语、德语、法语、俄语和中文工作。

若物业位于限制区，银行信托（fideicomiso）是通行的持有方式；我们与公证人及银行协调，使施工卷宗与产权卷宗并行推进。

联邦保护区内禁行汽车的小岛：限高、占地有限，每一批货都靠驳船。

走廊沿线已收录的42个区域见分区核查。

可以，通过银行信托（fideicomiso），因为该岛位于沿海限制区。更关键的是地块本身：产权必须清晰，用途必须符合尤姆巴兰管理计划——这些我们在设计前就会核实。

因为物流：材料先走公路到奇基拉，再上驳船，在没有卡车的沙土路上转运，班组还要住在岛上。结构本身成本相近，运费和时间则不然。

采用带综合单价的分项预算与合同总价。任何变更均在实施前计价并签认，付款依据现场已核验的进度，而非日历日期。

机电与装修一年，结构与防水五年，交付时附竣工图、技术数据表以及所安装设备的使用手册。