Naves industriales, bodegas y centros de distribución llave en mano en Tulum: estructura de acero de gran claro, piso industrial, andenes de carga, oficinas y permisos, con contrato a precio fijo.
Tulum pasó de no tener casi bodega a necesitarla con urgencia: la operación hotelera, el abasto de alimentos, los almacenes de materiales para la obra en curso y el movimiento generado por el aeropuerto crearon una demanda que el inventario existente no cubre. La contrapartida es que el suelo con uso industrial es limitado y el filtro ambiental es el más estricto de la región.
Tres escenarios distintos y tres presupuestos distintos. Nave nueva: terreno, cimentación, estructura y envolvente desde cero. Ampliación: nuevo módulo empatado a la estructura existente, con el detalle de junta constructiva y de continuidad de piso, que es donde suele fallar la obra barata. Adecuación de nave rentada: piso, andenes, oficinas, iluminación, red contra incendio y divisiones para la operación específica del inquilino. En los tres casos el contrato es a precio fijo por partidas.
Antes de hablar de costo por m², hay que confirmar que el predio admite uso industrial o de bodega según el programa de desarrollo urbano vigente, y con qué COS, CUS y altura máxima. Después vienen licencia de construcción, DRO, visto bueno de Protección Civil, el trámite ambiental cuando aplica y la solicitud de carga a CFE. Comprar terreno antes de verificar el uso de suelo es el error más caro que vemos en obra industrial, y no tiene arreglo de diseño.
| Concepto | Incluye | Costo 2026 |
|---|---|---|
| Bodega básica (obra gris + acero) | Estructura, cubierta, piso, obra civil | $7,000 MXN – $10,000 MXN / m² |
| Nave industrial estándar | Con oficinas, andenes e instalaciones | $10,000 MXN – $13,000 MXN / m² |
| Centro logístico / nave premium | Alta especificación, refrigerado, gran claro | $13,000 MXN – $17,000 MXN / m² |
| Piso industrial de alta resistencia | Concreto reforzado, pulido o epóxico | $1,000 MXN – $2,000 MXN / m² |
| Patio de maniobras y andenes | Pavimento para tráiler, rampas, muelles | $1,000 MXN – $3,000 MXN / m² |
| Subestación e instalación eléctrica | Media tensión, tablero, iluminación de nave | $477,000 MXN – $2,650,000 MXN |
Rangos por m² de construcción para nave nueva, más las partidas que más mueven el total: piso industrial, patio de maniobras y acometida eléctrica. No incluyen terreno, racks ni equipo de proceso. En isla se suma el flete, que identificamos por separado en lugar de esconderlo en los precios unitarios.
La nave se resuelve con marcos rígidos o armaduras de acero que libran claros de 20 a 40 m sin columnas intermedias, lo que se traduce directamente en área útil y en libertad para acomodar racks y pasillos. En zona costera manda el diseño por viento: la estructura y sus anclajes se calculan para velocidades de huracán, y la protección anticorrosiva —galvanizado o esquema de recubrimiento real— es lo que decide si la nave llega a los treinta años o empieza a picarse al quinto.
Aquí el expediente ambiental manda sobre el calendario. Suelo kárstico, cenotes y áreas protegidas obligan a justificar el manejo de escurrimientos del patio y de la cubierta, la disposición de aguas residuales y el desplante sobre roca fracturada. Un patio de maniobras de varios miles de m² es superficie impermeable, y así se revisa: con su drenaje pluvial diseñado, no como un anexo del proyecto.
Una bodega de 800 a 1,200 m² se construye en 5 a 8 meses desde la firma, incluyendo trámites; una nave de 3,000 m² con oficinas y andenes se va a 9–14 meses. El tiempo de fabricación y montaje de la estructura corre en paralelo con la cimentación, y ahí se recupera calendario. Contratamos a precio fijo por partidas, con calendario de obra y pagos ligados a avance verificado, no a fechas del calendario.
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